空き家を相続する時のリスク

税金のリスク

空き家は立派な不動産です。全く活用して居なくても固定資産税や都市計画税がかかってしまいます。相続税については場合によりけりですが空き家の立地が良いと地価だけで基礎控除を圧迫することがあります。

しかも平成２７年の法改正によってある条件に該当する空き家は住宅用地の特例を受けられなくなりました。

これらの条件に当たる望ましくない空き家を特定空き家と言います。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理のリスク

たとえ相続税がかからなくても空き家はずっと管理しなければいけません。もし空き家の管理を怠って老朽化したり衛生環境を損ねたりすると思わぬ事故や近隣トラブルに発展します。害虫が発生することや空き家に誰かが住み着いて治安悪化に繋がることもあります。維持費が無駄になることは言うまでもありません。

残念ながら現行の法律では土地や家の所有権を放置することができません。だから、処分するためには売却が基本となります。（寄付を受け入れてくれる自治体は少ないでしょう）

売却のメリット

売却のメリットはこちらです。

• 空き家の所有権を手放せる
• 空き家を維持管理する義務から解放される
• 現金が手に入る

不動産を売却すると所有権を手放せるうえ現金が手に入ります。不動産を現金に変えておくと相続税の納税資金にできる、遺産分割がしやすくなるというメリットが生まれます。ただでさえ処分しづらい空き家が相続によって共有関係になるとさらにややこしい問題に発展するでしょう。

売却の注意点

空き家は資産評価が難しいので複数の業者に査定してもらいましょう。空き家の状態によっては家の値段がつかないこともあります。そもそも空き家は老朽化していることが多いので家＋土地の値段どころか土地の値段から解体費用が引かれることもあります。

相続が開始すると不動産は共有状態になるので相続人全員の同意がないと売却できなくなります。よって、できれば相続開始前に売却を済ませておきたいです。（逆に相続トラブルが予想されない場合はあえて相続開始後に売却することで譲渡所得税を節税できます）

空き家の活用法として賃貸に出すことも考えられます。賃貸に出して借り手がつけば貸家建付地として財産評価されることから評価額が安くなり、さらに賃借人が家を借りている分が賃貸割合として安くなります。

ただし、賃貸に出したからといってすぐに借り手がつくとは限りません。売却のタイミングを逃さないこととリフォームにお金をかけすぎないことに注意してください。

空き家は相続した人に取っても問題ですが、空き家の周りに住む人にとっても懸念事項となります。国としても空き家をなんとかしてほしいと考えているようです。そして、平成２７年の法改正で空き家は売却しやすくなりました。

いわゆる「3000万円特別控除」と呼ばれているものです。

これは空き家を譲渡した際の譲渡所得に対して３０００万円を特別控除して税金を課すものです。この制度は空き家を取り壊した土地についても適用される場合があるのですでに更地にした人も諦めないでください。

この特別控除を受けるためには多くの要件を満たしていなくてはなりませんが、一部の具体例として次のようなものが挙げられます。

• 昭和５６年５月３１日より前に建築された家屋に被相続人が1人で居住して居たこと
• 平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡すること
• 譲渡の時に一定の耐震基準を満たしていること（そうでない場合は既に取り壊してあること）
• 空き家を取り壊した場合は空き家がそこにあったと証明できること

法律は知っている人が得をします。法改正には常に注目したいところですがなかなか難しいと言う場合は司法書士にお問い合わせください。